大家様・管理会社様向け法律相談コーナー

不動産物件を巡るトラブルには，不動産そのものに起因する問題から住人が発端となる問題，あるいは大家様又は管理会社様が解決すべき事とそうでない場合等が混在しており，線引きは想像以上に難しい上に，非常に煩わしいと思われます。
問題の線引きの判断，また法律問題の処理，対応については，弁護士に依頼することが適当でしょう。
弁護士が，不動産を収益物件として所有又は管理されている皆様の様々な悩みを解決いたします。

不動産を賃貸するうえで入居審査を慎重に行っても様々なトラブルが発生します。

1. ①　家賃滞納，建物明渡
2. ②　建物老朽化等による建替え，居住している賃借人の対応
3. ③　住人の高齢化による事故，入院後の死亡
4. ④　修繕トラブル等
5. ⑤　住人同士の騒音問題等

収益物件を持つ大家様あるいは管理会社様にとって，家賃滞納は頭の痛い問題です。督促して支払ってもらえれば良いのですが，滞納が長期に渡ってしまうと回収が困難になります。
通常，家賃滞納が２か月を超えた場合は早急に対策をたてないと損害が膨らんでしまいます。
まずは家賃支払いの督促と，解除（予告）通知を滞納者へ通知し，それでも支払が無い場合は裁判所へ家賃の支払いと建物明渡を求めて提訴することになります。
さらに，裁判所で勝訴判決を得ても居住者が自発的に退去してくれない事もままあります。こうなると強制執行の手続きに移行しなければなりません。
このように，最終解決までには相当程度時間と労力を費やさざるを得ませんので，法律に精通した弁護士に依頼することが有効です。

建物を建て替える際に，居住している賃借人らがいる場合には，賃借人に退去してもらう必要があります。
ただ，賃貸借契約期間中の賃借人に強制的に退去してもらうことはできず，建物の建替えの必要性を説明したり，場合によっては引っ越し代相当額を交付したりするなど，賃借人との間で粘り強い交渉が必要となる場合があります。
また，その際に，今まで著しく低額に設定していた賃料の増額交渉を行う場合もあるでしょう。
このような交渉事には，賃貸借契約等に関する法律に精通した弁護士に適宜助言を求めつつ交渉を行う，あるいは弁護士に交渉を一任してしまうことが最適でしょう。

日本における高齢化の波はこれから更に増大し，独居の高齢者はもちろん　高齢夫婦の老々介護問題が社会問題となりつつあります。
特に賃貸住宅においては，孤独死の問題，あるいは病院や施設に入所中に亡くなったとしても，身元引受人や相続人が分からない，相続人らに連絡がつかない，そもそも相続人が居ないといった問題が起こり得ます。
このような場合，どこから手を付けていいのか分からない，どうやって相続人を探したらいいのか分からない，何をお願いすればよいのか分からないといった悩みに直面することもあると思われます。
経験豊富な弁護士が様々な場面に応じて適切な助言を差し上げます。

建物は経年劣化と維持費抑制の戦いともいえ，建物の老朽化等に伴い建物の修繕が必要な箇所が増大していきます。
そのため，賃貸借契約期間中に入居者との間で修繕の要否等についてトラブルに発展することも多いといえるでしょう。
また，時には，通行人など第三者に損害を与えてしまったりすることもあるかもしれません。特に老朽化した建物の破損に伴う第三者へ与えてしまった場合，建物の適切な管理を行っていない限り，所有者責任を問われる事態となりかねません。
したがって，修繕の要否，責任の有無に関する法的判断が必要となります。

居住者が出す騒音は，大音量の音楽だけでなく通常の生活音でも苦情の原因になることがあります。
条例等で騒音レベルの規制をしている地域もありますが，通常であれば我慢できる範囲（受忍限度）の騒音なのかそうでないかの判断は難しく，家主が介入すべき騒音問題なのか悩まれる方も多いと思います。
この点もやはり法的判断が不可避といえます。

不動産はとても高額な財産です。適切な管理を施せば資産を増やす資産として多大な恩恵をもたらせてくれる一方，不適な管理で負動産と呼ばれる資産を食いつぶしてしまう厄介な物にも変貌してしまう事もあるかもしれません。
不動産の適切な管理は，土地建物の管理だけでなく契約を含めたソフトの面も重要な役割を果たします。弁護士は，当初の契約内容の策定，契約内容の見直し，トラブル移行時の適切なアドバイス，さらには法的手続の遂行等，あらゆる場面においてお役に立てます。
そして，建物や賃借人に関して日常的に情報共有していればいるほど，あらゆる場面でタイムリーにより適当なご助言ができるものと思います。
したがって，弁護士と顧問契約を締結し，日常的なご相談とご助言等が出来る体制を構築しておくことをお勧めいたします。
当事務所では，これまでに扱ってきた様々な事例，培ってきた経験から，それぞれの大家様，管理会社様に即したトラブル防止策をご提案し，また，トラブル解決に向けた交渉，訴訟手続を遂行し，大家様，管理会社様の資産運用，資産管理のお手伝いをいたします。